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La Riforma del Condominio

L.220 del 11 Dicembre 2012

La legge Nr. 220 del 11 Dicembre 2012 ( comunemente denominata Riforma del Condominio) pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana nr. 293 del 17 Dicembre 2013 e' entrata in vigore con tutte le sue novità in data 18 Giugno 2013.

Una riforma del mondo condominiale attesa ed invocata da anni impegnando fortemente il Parlamento per molte legislature senza mai ricevere un segnale di accoglimento, rinviata sempre per mancata volontà di riformare un mondo che andava evolvendosi giorno dopo giorno in virtu' dei cambiamenti sociali e tecnologici .       Il testo normativo presente era oramai obsoleto, ( ricordiamo ai lettori che il testo vigeva da circa 70 anni ) visto il continuo proliferare di sentenze che regolamentavano i contenziosi nelle aule giudiziarie diversamente da come erano state impostate dai nostri padri legislatori.

Solamente verso il 17 settembre 2012 ( Governo Monti ) approdo' alla Camera un provvedimento di riforma del condominio, composto da 32 articoli,  approvato poi dalla Commissione di Senato il 20 Novembre 2012 .

E' stata attuata una procedura veloce per legiferare le bozze di testo sino a quella data elaborate, spinti dalla sola frenesia ( era da circa due anni in gestazione)  di emanarla, non accettando, in fase di elaborazione,  i suggerimenti proposti delle Associazioni di Categoria, lasciando comunque alcuni vuoti  demandando alle future Sentenze  la corretta interpretazione. Ad oggi per le difficoltà applicative del nuovo testo le stesse Associazioni di Categoria hanno proposto delle modifiche che stanno per essere presentate in Parlamento in un disegno di legge.

 

LE NOVITA' DELLA RIFORMA

 

Tutte le novità presenti nel riformato testo di legge recepiscono orientamenti consolidati dalla Corte di Cassazione, per esempio in materia di riscaldamento centralizzato, oppure quello che riguarda l'obbligatorietà di un conto corrente postale intestato al condominio, maggiori adempimenti in capo all'amministratore il cui esercizio di tale mansione è basato da precisi requisiti.  

Lo sviluppo del nuovo testo ha finalmente esteso esplicitamente la normativa civilistica condominiale anche ai cosiddetti " supercondomini " con l'introduzione del novello art. 1117 bis c.c. , chiudendo definitivamente l'annosa disputa interpretativa che voleva tale conformazione edile essere disciplinata secondo le prescrizioni contenute nella disciplina della comunione.

In sede di commento si può affermare concretamente che la richiamata norma estende la disciplina del condominio non solo alle canoniche strutture residenziali, ma rientrano le villette o costruzioni plurifamiliari delle località di villeggiatura, le villette a schiera, le unità immobiliari disposte orizzontalmente.  

Tralasciando le note e le considerazioni personali sul nuovo testo, non ritenendoli importanti per i visitatori del sito, inziamo la trattazione della sezione dedicata " Codice Civile "con  l'indicazione, in vie brevi, delle principali novità introdotte dal nuovo testo, rinviando la lettura dei singoli testi riformati nelle tendine laterali.

   1) indicazione esaustiva delle parti comuni del fabbricato ( art. 1117 cod.civ. );

  2) la comparsa di un mondo condominiale totalmente assente nel precedente testo,  inaffti entra far parte il nuovo termine di "  supecondominio " una realtà residenziale di forte sviluppo nelle periferie di città le quali hanno per caratterista intrinsica un complesso aspetto gestionale che necessitava essere regolamentato; 

  3) le modifiche, tutele, e previsioni alla "destinazioni d'uso" delle parti comuni;

  4) l'indicazione di un corretto adempimento dei singoli condòmini per giustiifcare il distacco dall' impianto centralizzato di riscaldamento;

  5) la possibilità di introdurre innovazioni con delle maggioranze meno elevate rispetto al testo precedente;

  6) la nuova ripartizione per scale ed ascensori;

  7) la principale  novità " l'amministratore di condominio " il quale assume nel nuovo testo una figura con maggiori responsabilità per il suo operato, impone maggiori garanzie a tutela del condòmino ( nomina vincolata alla presentazione di una polizza di responsponsabilità personale ),  impone. entro un lasso di tempo, azioni legali nei confronti dei morosi, impone un aggiornamento della contabilità entro 30gg, impone, ( entro 180gg dalla chiusura dell' esercizio ) la convocazione  dell'assemblea ordinaria per l'approvazione dei consuntivi, impone  la necessità di convocare entro 10gg un'assemblea straordinaria su richiesta degli stessi condòmini, impone, e qui la sostanziale novità, l'obbligo di godere diritti sia civili che penali, possedere un attestato di partecipazione ad un corso di formazione professionale, e finalmente l'obbligo di far transitare gli incassi condominiali, e disporre dei pagamenti , tramite  un conto corrente intestato al condominio;

 8) la possibilità di detenere animali domestici in casa;

 9) nuove regole per la costituzione dell'assemblea soprattutto quella in seconda convocazione e validità delle deliberazioni;

10) e' stato introdotto la possibilità di irrogare multe per le violazoni al regolamento di condominio per un massimo di € 200,00 e sino ad € 800,00 in caso di recidiva;

11) introduzione dell'istituto della mediazione in caso di contenzioso condominiale ( vedi art. 71  quater disp.att.cod.civ )

 

 

LA NUOVA GIURISPRUDENZA

 

Da qui e' partita la nuova sfida del mondo condominiale, noi amministratori di condominio ci eravamo adagiati su un testo normativo oramai stampato nella mente, stanchi di combattere norme non piu' al passo con il volere dei condòmini, non riuscivamo a superare dei paletti imposti dal vecchio testo, avevamo approfondito tematiche complesse che la stessa Cassazione aveva completamente ribaltato,

Ricordiamo ai sigg. lettori che la platea dei condòmini ad oggi conta circa 30 milioni di italiani, infatti secondo i dati delle Agenzie delle Entrate alla data del 31/12/2012 sono presenti in Italia circa 66 milioni di unità immobiliari di cui il 53,2% e' rappresentato da unità immobiliari adibiti ad abitazione ed il 39,5% da pertinenze residenziali ( quali, depositi, box, cantine, posti auto) ed il restante 7,3% non appartiene ad unità immobiliari residenziali, dove incide un'elevata conflittualità, fatta di regole, di eccezioni alle regole, le quali comportano la necessità di derimerle solamente con un abile ed approfondita conoscenza della materia condominiale.

Adesso tutto questo non vale piu', siamo ritornati, di nuovo a studiare ed approfondire il nuovo testo con tutte le sue novità, a rivedere interamente il nostro lavoro ed il nostro operato, a districarci nelle nuove filosofie di pensiero che trattano ed interpretano diversamente ogni singolo articolo emanato.

Alcune tematiche della nuova disciplina in condominio ( ad esempio convocazioni assemblee nei supercondomini ) ci portano maggiori difficoltà operative, ponendoci in uno stato di limbo in cui l'inquietudine - l'insicurezza professionale primeggia, in quanto le sicurezze acquisite con lo studio dei costanti orientamenti sono state in parte eliminate.

 

Vi invitiamo a leggere attentamente il nuovo testo normativo entrato in vigore dal 18 Giugno 2013, utilizzando le tendine dedicate, oppure cliccando le aree di interesse: 

 

1) LIBRO TERZO. Della proprietà; TITOLO SETTIMO. Della comunione ; CAPO PRIMO. Della comunione in generale dall'Art. 1100 all'Art. 1116;

2) LIBRO TERZO. Della proprietà;   TITOLO SETTIMO. Della comunione; CAPO SECONDO. Del condominio negli edifici dall'Art. 1117 all'Art. 1139;

3) DISPOSIZIONI PER L'ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE; CAPO PRIMO. Disposizioni di attuazione; SEZIONE TERZA. Disposizioni relative al libro 3  dall'Art. 61 all'Art. 72;

4) CAPO SECONDO. DISPOSIZIONI TRANSITORIE SEZIONE TERZA. DISPOSIZIONI RELATIVE AL LIBRO 3 dall'art.155 all'art.156;

5) LIBRO SESTO. DELLA TUTELA DEI DIRITTI TITOLO PRIMO. DELLA TRASCRIZIONE CAPO PRIMO - DELLA TRASCRIZIONE DEGLI ATTI RELATIVI AI BENI IMMOBILI; Art.2659 ;

6) ULTERIORI DISPOSIZIONI CONTENUTE NELLA LEGGE 11.12.2012 N°220;

7) CODICE DI PROCEDURA CIVILE LIBRO PRIMO. DISPOSIZIONI GENERALI,TITOLO PRIMO. DEGLI ORGANI GIUDIZIARI,CAPO PRIMO. DEL GIUDICE,SEZIONE TERZA. DELLA COMPETENZA PER TERRITORIO

8) LIBRO QUARTO. DELLE OBBLIGAZIONI,TITOLO TERZO. DEI SINGOLI CONTRATTI,CAPO NONO. DEL MANDATO - SEZIONE PRIMA. DISPOSIZIONI GENERALI dall'Art.1703 all'Art. 1730;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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